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三盛的大虹桥一年:业绩增长、扩储加速
时间:2020.09.16 来源:界面新闻

每一家规模化的房企都在思考自己的核心优势与“护城河”,而三盛把握住了豪宅基因和制造业基因。


图片来源:三盛集团


这或许是中国房企发展史上最有意义的搬迁——一大批房企迎来它们的“虹桥时代”。


2019年,至少又有8家规模房企把总部迁至上海或实行双总部,这些房企的发展情况,成为了研究地产行业变局的样本。


仅去年9月份,便有三家房企入驻虹桥,来自福建的三盛集团是其中之一。


2019年,三盛旗下香港上市公司平台三盛控股(02183.HK)实现营业收入20.46亿元,随后公司业绩实现大幅增长。2020年上半年,实现营业收入15.95亿元,同比增长2871%;期内毛利6.22亿元,同比增长1459%。


三盛控股创下今年在港上市房企最高的营收增幅,但这不完全跟销售额挂钩,而是源于持续注资——2017年4月,三盛集团通过收购利福地产59.56%股权实现借壳上市,此后三盛集团逐步注入地产资产,改善三盛控股的基本面。


当然,如此增长是需要硬实力的。上市平台发展的同时,三盛地产板块的销售额也有较快增长。


从2016年时的销售额138亿元到2019年的403亿元,三盛的地产签约销售额年复合增长率超过了60%。2020年1-8月,三盛签约销售额已达245亿元,在上半年行业受疫情影响较大的情况下,仍实现了21%的同比增幅。


2019年年底,三盛提出未来三年内年销售规模和公司资产将双双突破1000亿,意味着接下来三盛将继续实现高增长。


盈利能力上,三盛控股2019年毛利率达到36.7%,今年中期毛利率升至39.0%,处于行业较高水平。


土地是房企未来规模的决定性要素,三盛的土地投资也在加速度。今年1-7月,三盛共拿下16宗地块,新增货值330亿元,超过去年全年土地投资的80%。

可以预见,在房地产行业总体规模维持稳定的情况下,仍将有房企在虹桥继续壮大。


产品打头阵


地方性房企开启全国化,背后是愈发明显的行业发展趋势:一是竞争加剧,行业集中度不断提升;二是行业走向规模化、精细化的制造业管理路径。


每一个行业走入这种变局之时,企业一波波入局,一波崛起,一波消亡,都是平常之事。


最终能生存下来的企业,都有一个共同点,就是拥有自己的“核心竞争力”,巴菲特把它称之为企业的“护城河”。


搬总部并不是房企的万金油,发展不如预期的也大有人在。近年入驻虹桥的房企多达数十家,没有构筑“护城河”的房企,未来将很难生存。


过去几年,一批拥有高周转能力的房企发展尤为突出,比“快”是过去两三年的主旋律。


2019年才提出“双千亿”目标的三盛集团,没有参与那一轮高周转房企的扩张周期,而是选择要以制造业基因和豪宅基因实现弯道超车。


三盛的发展历史让其拥有了两大基因。一是制造业基因,房地产企业管理正从粗放型走向精细化,在激烈的全球化竞争中,优秀的制造业企业能把流程、效率、品质、成本都做到极致,但大部分房企都没有制造业基因,还处于学习过程中。


而三盛集团创始人林荣滨却是最初靠制造业起家,他把公司做成了亚洲前三的橡塑发泡专业生产厂商,积累了足够多的财富后才涉足地产,目前三盛实业仍然是三盛集团的重要板块之一,可以说三盛的血液里就流淌着制造业的思维。


二是豪宅基因,拥有招牌豪宅项目的房企并不多,三盛在福州的百督府项目,入选2017年亚洲十大超级豪宅,是首个登顶此项亚洲奢华房产大奖的福州项目,此外还是“2019年中国最佳城市半山豪宅”。或许正是因为制造业出身,三盛对品质的苛求更为挑剔,从规划、建筑、景观、室内到选材料等都提出了比行业更极致的要求。


由于对产品力有极高自我要求,三盛目前是同规模房企里对产品系的梳理和打造最全面的一家。


三盛以督府系、公园系、海岸系、滨江系、璞悦系、汝悦系这六大产品系体现产品基因,囊括顶级豪宅、新中式、涵盖教育与养老配套的大型居住社区、城市沿江宜商宜住物业、天然亲海休闲度假项目、现代风格等。


三盛一直在研究,如果把豪宅建设积累的经验、资源、理念、品质感等优势和市场及需求做结合。比如三盛的璞悦系,能从每座城市的特性出发,综合考量原生土地价值与城市发展前景,结合核心生活配套的落地情况,在全国十几座城市找到近30余处“理想之地”打造优质住宅。


由于市场中优质产品的长期稀缺,口碑型房企越来越受到青睐。三盛一旦抓住这一核心竞争力,就能建立起其他竞争者难以模仿或追赶的竞争优势。


投资“稳准快”


自去年9月入驻上海大虹桥,三盛开启了“与资源为友、与强者为邻”的一年。


房企设立虹桥总部后的第一年,投资与布局往往是重中之重,这方面三盛收获颇丰。


制造业起家的林荣滨非常注重投资节奏的把控,擅长通过逆周期的操作实现低溢价高利润拿地。在2015年-2017年那一段地王频出的年份里,三盛在土地市场上相当低调,直到2018年土地市场降温后,三盛才开始回归发力。


2020年,三盛土地投资加速度,通过“调节奏、调结构”优化布局和运营节点,将投资节点前置到上半年,踩准疫情过后“窗口期”,积极拓储、增加储备,在“稳、准、快”的原则下,1-7月共拿下16宗地块,新增货值330亿元,已完成去年全年的80%,位列新增货值榜52位。


立足上海的优势也显现出来了。三盛今年拿地的侧重点都在长三角及核心区域圈,半数地块集中在杭州、温州、无锡等长三角城市,同时在苏州、常州等6座城市形成了深耕优势,完全改变了过去偏重福建的土储结构。


截至去年年末,三盛总土储中福建占比最高,达到25%,江苏省、山东省土储各占17%。


而到了2020年7月底,其新增土储中长三角城市占比高达44%,比去年同期占比增加了18个百分点,其中江苏省和浙江省分别占了30%和14%。


由于具备“教育+科技”的产业优势,三盛还在重点城市寻求勾地机会,并通过多渠道组合拿地控制整体土地成本。


不仅产品力和投资布局的提升令业界印象深刻,三盛还实现了战略、机制、组织、人才等各方面的改革与发展。



在战略上,三盛集团深化以地产为主体,以教育和科技制造为两翼,以地产相关产业链业务为补充的战略布局。区域上,三盛围绕海西、环北京、山东、长三角、成渝、大湾区等六大核心区40余座城市战略深耕,核心关注二线和强三线城市,密切关注机会性进入机会,增加区域的战略覆盖密度。


机制上,三盛搭建起了“共创、共进、共生、共享”的事业大平台,推出“盛创”“盛利”等激励机制;组织上,三盛实施精总部、强区域,对区域进行分级管理,建立赛马机制、扶强除弱机制,实现从总部驱动到区域自我驱动。


人才上,三盛持续完善的“事业大平台、财富共同体”的初衷,要以“高认同、高潜力、高绩效、高标准”的人才战略,构建一支基业长青的人才梯队,要让优秀的人才“引得进、留得住”,也要让现有的队伍“长的大、发展好”。


尽管处于规模扩张期,在财务指标上,三盛保持了一贯的稳健度。截至2020年6月30日,三盛控股手持现金及现金等价物约19.46亿元,较2019年末增长140.54%,中期净负债率为60.2%,处于红线之内。此外,三盛集团还有未使用的授信额度约54.78亿元。


受新冠疫情、“三道红线”等多重因素影响,房地产行业面临诸多不确定性。但也有三盛这样的房企,凭借多年积累,在危机中寻找机遇,继续执行“双千亿”战略,实现逆势成长。

来源:界面新闻



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